| 基本設定/土地建物価格 | 総収入/総費用 | 変動予測 | 割引率/還元利回り | キャッシュフロー/収益価格 |
| レバレッジ効果分析/リスク分析 | シミュレーション | テナント毎の個別シナリオ | グラフ | ＤＣＦ法ソフト「レシオ5/5」 |
シミュレーション機能
| ■シミュレーション機能 ○ＤＣＦ法で不動産の鑑定評価やリスク分析などを行う場合、一連のプロセスで求められた価格の妥当性を検証したり、リスク分析で財務諸表指標（ＤＳＣＲ、ＯＥＲ、ＢＥＲ）の上限値、下限値などを試行するため、これらの変動要因データをさまざまに変化させシミュレーションします。 ○ＤＣＦ法ソフト「レシオ5/5」は、ユニークで強力なシミュレーション機能を実装しています。 通常、不動産価格評価ソフトのシミュレーションは、試行錯誤した最終結果のデータのみが残りますが、「レシオ5/5」は、シミュレーション後もシミュレーションを開始する前の「原データ」を記憶し、シミュレーションのプロセスで得られた変動データの組み合わせを「原データ」を含め100回分までインデックスを振り記憶します。一覧表示のなかから最適なインデックス番号を選択すれば、決定値として価格査定の全てのプロセスに自動入力され、再入力の手間が省けるという便利な機能があります。 |
| ■シミュレーション画面レイアウト レシオのシミュレーション画面の構成は、画面上部に復帰価格、純収益現在価値合計などを算定し、収益価格を演算する一連のプロセスがリアルタイムでみれる収益価格変動ボックス、画面中央部には純収益と分析指標（ＤＳＣＲ、ＯＥＲ、ＢＥＲ）が変動するキャッシュフロー変動表と並び、自己資本帰属収益ＩＲＲと初年度収益価格の変動ボックスが配置されています。 画面左側は変動諸要因のパラメータボタンと操作ボタンが配置され、パラメータボタンをクリックするとそれぞれウィンドウが開き、変動データを変化させることができます。変動データに連動してキャッシュフロー表内の純収益・分析指標や収益価格、自己資本帰属収益ＩＲＲ、初年度収益価格が瞬時にシミュレーションされるのでこれらの変動を確認しながら変動データの入力を同時並行で行えます。 ■シミュレーションデータの記憶 変動要因データを変化させることにより無数のシミュレーションが可能です。シミュレーション結果をコンピュータに記憶させたい場合は、シミュレーション後、新規開始ボタンをクリックすると次のシミュレーションが開始されますが、それまでの変動データの組み合わせはシミュレーション「ケース２」からはじまるインデックスとして記憶されます。ケースは100回までカウントされそれぞれのデータが全て記憶されます。 |
 例示ビルにレシオのシミュレーション機能を使ってみましょう。証券化不動産の場合、デッド（借入金）を活用したレバレッジ効果を追求しますが、反面、デフォルトの可能性も高まり、借入割合が上昇するとハイリスクハイリターンになります。ＴＰＯビルの借入金の借入割合を60％から上限の80％に上昇させてみます。ＤＳＣＲの目標値をデフォルトのリスクを回避するため平均1.20以上、最低1.0超とした場合、キャッシュフローや収益価格、自己資本帰属収益ＩＲＲはどのように変動するでしょうか |
借入条件ボタン をクリックし、 借入割合60％を 80％相当額 1.040.496千円 に変更 |
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○「経費率変動」ボタンをクリック。 修繕費2,4.6年の変動率各5％を建物状況からみて 3％、3％、8％に変更 ○とりあえず他の変動要因は変更せず、このシミュレーションを終わり、「新規開始」ボタンをクリックすると 変動データの組み合わせは 「ケース2」として記憶される。 |
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○収益価格 1.301.678千円 自己資金ＩＲＲ 13.705% に変動し、ＩＲＲが上昇している。 ○ＤＳＣＲは 最低1.11、最大1.34、平均1.22 で目標値はクリアしている。 |
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○「ケース2」の後、「ケース10」までシミュレーションしたとすると 「一覧表示」ボタンをクリックするとシミュレーション10回分のケース番号と収益価格が一覧表示される。 パラメータ項目で入力されたデータは「変更」と表示されている。「変更」をダブルクリックすると入力内容が確認できる。 ○最適ケース番号を選択すれば変動データが価格査定プロセスにフィードバックされ自動入力される。 |
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| ■シミュレーションによる還元利回りと割引率の検証 ＤＣＦ法を適用して投資不動産の価格評価を行う場合、自己検査や第三者的立場の審査等を問わずその精度や恣意性について検証が行われなければなりませんが、採用した還元利回りと割引率については価格に対する影響度が大きいため特段の留意が求められます。 還元利回りと割引率については、鑑定業界などの共通認識として以下の関係式が成立します。 Ｒ＝Ｙ−Ｃｒ Ｒ：総合還元利回り Ｙ：割引率 Ｃｒ：純収益変動率 レシオのシミュレーション画面には利回りのパラメータボタンがあり、キャッシュフロー変動表に分析期間内各年度の純収益利回りが表示されています。パラメータ変動により純収益変動と連動して純収益利回りも表示されるので上記関係式を検証しながら利回りを調整できます。 |
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