| 基本設定/土地建物価格 | 総収入/総費用 | 変動予測 | 割引率/還元利回り | キャッシュフロー/収益価格 |
| レバレッジ効果分析/リスク分析 | シミュレーション | テナント毎の個別シナリオ | グラフ | ＤＣＦ法ソフト「レシオ5/5」 |
キャッシュフロー表（キャッシュフローを全て自動計算表示）
| ■収入、費用の各データとこれらの保有期間ｎ＋1年間の予想変動率データのエントリーにより、自動計算された各年のキャッシュフロー表が作成されました。例示ビルは店舗2戸、事務所9戸、住宅40戸が並存する稼働中の賃貸ビルですが、継続賃料・新規賃料のモード別、店舗・事務所・住宅の用途別の賃料変動率のデータがキャッシュフロー表に反映されています。 ■さらにテナントの空室→入室や入れ替えで継続賃料→新規賃料にモードが切り替わり、これらのイベントに連動して敷金、保証金などの１時金は継続賃料で返済され、新規賃料で入金するため1時金残高が変動します。権利金は入室時に、更新料は更新期間の経過により、それぞれ新規、継続の各賃料の組み合わせで入金が発生しますが、レシオはこの辺のロジックとパラメータ処理に対応し、キャッシュフローを全て自動計算します。 |
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| ★キャッシュフロー表内の財務比率分析指標 ＯＥＲ（運営支出比率） ：運営経費÷総収入 ＢＥＲ（損益分岐比率） ：(運営経費+借り入れ金元利支払額)÷可能総収入 ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率） ：純収益÷借り入れ金元利支払額 ■ＯＥＲ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｅｘｐｅｎｓｅ Ｒａｔｉｏ）は、各年度の運営支出の有効総収入に占める割合であり、費用対収益の分析指標である。 ■ＢＥＲ（Ｂｒｅａｋ-ｅｖｅｎ Ｒａｔｉｏ）は、各年度の運営支出と借入金返済額の合計額を可能総収入で除して求めた比率をいい、各年度の運営支出と借入金返済額をカバーするには空室率の上限はいかほどかなど分析する指標。 ■ＤＳＣＲ（Ｄｅｂｔ Ｓｅｒｖｉｃｅ Coverage Ratio)は年間元利返済額に対する年間収益率の割合で、DSCRは、大きいほど借入返済の確実性を増し、デフォルトが起きる可能性が低くなる。 |
 借入金は求められた収益価格の約60％に当たる780.372.000円を20年、3.5％の元利均等返済で借り入れるという想定ですが、キャッシュフロー表にはこの条件での借入金元利支払額54.908千円が表示され、各年の純収益に連動したＤＳＣＲ最大1.78、最小1.48が自動計算されて表示されています。 |
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収益価格（全て自動計算表示）
ｎ＋１年目の純収益90.357.000円、最終還元利回り7.4％で除して求められた復帰価格1.221.041.000円、復帰費用はないものとします。保有期間6年間の純収益を現在価値に割り引いた純収益現在価値合計額439.834.000円、これに復帰価格現在価値860.786.000円を加算した1.300.620.000円が収益価格として求められています。全て自動計算表示です。 |
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