基本設定/土地建物価格 総収入/総費用 変動予測 割引率/還元利回り キャッシュフロー/収益価格　
レバレッジ効果分析/リスク分析 シミュレーション テナント毎の個別シナリオ グラフ ＤＣＦ法ソフト「レシオ5/5」

総費用

総費用の構成項目は以下のとおりです。

●維持管理費 管理コストは運営管理費等と共用部分の水道光熱費からなり、運営管理費はハードの管理と経営管理業務に区分される。不動産証券化スキームではハード面の管理がプロパティマネジメント、経営管理はアセット・マネジメントとなり、アウトソーシングされるのでＰＭやＡＭに支払うフイーが該当する。プロパティマネジメントが経営管理業務まで含むケースも多い。
●修繕費 対象不動産の使用に伴う軽微な損傷や消耗に対する修繕や取替えに要する費用。建物についてエンジニアリングレポートなどがあれば実額計上となるが、大半は総収入や建物価格に一定率を考慮した査定額である。
●損害保険料 通常は実額を計上。実額が判明してなければ建物価格に査定料率を考慮して求める。付保額が過大、過小でないか検証する。地震保険などエンジニアリングレポートがあれば参考にする。
●その他費用 上記計上しているもの以外のその他収入に係る支出、借地権付建物の地代など
●資本的支出 投資用不動産の取得時、取得後に行われた支出で、その資産の能率、能力を高めるか、資産価値が増加するか、耐用年数が延長するもの。例えば建物の増築や用途変更、設備の増設、取替えなどに要した支出が該当する。
●公租公課 通常は実額を計上。

データ入力：3

エンジニアリングレポートなどを参考に入力します。ＴＰＯビルの各費用については、以下のように査定額を計算しました。査定する際、査定の基礎価格と基礎価格に対する率を決めなければいけません。このとき威力を発揮するのが評価先例のデータです。
「経費率先例データ検索」をクリックすると先例の物件で採用した各費用実額から、基礎価格、率など詳細なデータを一覧表示しますので並べ替えなどして参考にすることができます。

レシオ画面（費用入力）

変動予測

いままでのプロセスで価格時点におけるＴＰＯビルの総収入、総費用のデータが入力され、賃料年額や諸費用の算定がすんでいます。
これからがまさにDCF法の眼目ともいうべき分析期間におけるキャッシュフローを時間軸上で予測・考察し、構築していく作業です。具体的には総収入と総費用がどのように変動するか、各収入、費用項目の変動率を予測するわけですが「レシオ」を使うと複雑な計算はソフトが自動演算しますので、変動率を考えるだけです。

変動率の予測は、経済成長率、金利や人口動態、国民所得動向などマクロレベルの分析に始まり、同一需給圏における市場の需給動向などの地域分析、さらには評価物件の競争力という個別分析レベルまでの階層的・多角的検証が必要です。日頃からマクロの社会経済動向を分析し、売買・賃貸市場の特性、動向および代替・競争等の関係にある類似不動産の需給動向に係る広域的なデータを分析・把握しておかなければなりません。

　●収入変動予測


■賃料には新規賃料と継続賃料があり、稼働中の投資ビルでは、テナントの空室や入れ替えに伴うテナントの退出、入居により継続・新規賃料のチャンネルは不断に切り替わります。
またＴＰＯビルのように店舗、事務所、住宅と用途が並存しているものは、各用途により賃料や空室率の変動は当然に異なります。全ての用途の需給が同一要因で動き、同程度の影響を受けるということはまず考えられないないからです。
■したがって変動率は
各用途ごとに新規賃料・継続賃料に区分して想定しなければいけません。「レシオ」はこの考えに対応して各用途毎の保有期間+1年間の新規、継続賃料の変動率ならびに空室率、入替率の入力に連動し、空室充足係数などを自動算定して賃料・空室損失、1時金算定をしています。


レシオ画面（収入変動率）


　●総費用変動予測

レシオ画面総費用変動率

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