| 基本設定/土地建物価格 | 総収入/総費用 | 変動予測 | 割引率/還元利回り | キャッシュフロー/収益価格 |
| レバレッジ効果分析/リスク分析 | シミュレーション | テナント毎の個別シナリオ | グラフ | ＤＣＦ法ソフト「レシオ5/5」 |
収入（賃料・共益費、敷金、権利金・更新料）
| 賃料は原則として実際支払い賃料となり、空室分の空室損失や入室時の賃料計算は、募集賃料を参考とし、賃貸事例比較法により査定された新規賃料となります。つまり空室→入室、入れ替えにより継続賃料から新規賃料にモードが変わります。 共益費は、そのなかには賃料の性格を持つ部分もあるのが実情であるため、共益費全額を総収益に計上し、そのなかから支出される水道光熱費、冷暖房費、清掃費などの実費相当部分を総費用に計上する扱いがキャッシュフロー計算では多いようです。 駐車場収入やその他収入（広告看板収入、自動販売機設置収入など）があれば計上します。 1時金の運用益、償却額 敷金、保証金などテナントに返還不要部分については全額を返還準備金として金融機関に預託することを想定してその運用益を計上します。権利金など返還義務がないものは受け入れ時の収入として計上します。 更新料は権利金に準じた扱いとなります。 |
１、データーベースの活用
| ■ＤＣＦ法によるキャッシュフロー計算の前提として賃料の水準や敷金の月数、金額、権利金・更新料の妥当性を検証し、分析期間中の収入変動予測を適切に行うことが重要ですが、この検証・予測には評価先例のデータベースが有益です。 先例検索ボタンをクリックすると以下の画面が出ます。建物種別、所在、賃貸面積、用途、階数などで検索すると条件に該当する全先例データが一覧表示されます。 ■店舗、1階で検索したのが下の画面です。検索一覧表示の賃料等のデータを検討することで、評価物件の収入項目の検証がスムースにできます。 （データはサンプルデータで現実のものではありませんが、評価先例データ量が増えればさらにきめ細かい条件で最適なデータを検索・抽出できます。） |
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２、総収入データ入力
| データベースによる収入データの検証が済んだら、収入データを入力します。下表の入力データは、収入入力画面で入力し、入力されたデータは一覧表示され、各項目別の並べ替えも可能です。 |
| 階 | 用途 | テナント数 | 賃貸面積 | 賃料 | 共益費 | 敷金 | 権利金 | 更新料 |
| 地階 | 店舗 | 2 | 35×2 | 122.500×2 | 21.000×2 | 1.225.000×2 |
245.000×2 | 1ヶ月（期間3年） |
| 1 | 事務所 | １ | 160 | 1.120.000 | 320.000 |
11.200.000 | なし | 〃 |
| 2 | 事務所 | 2 | 95×2 | 475.000×2 | 190.000×2 | 2.850.0000×2 |
〃 | 〃 |
| 3 | 事務所 | １ |
82 | 385.400 | 164.000 | 2.312.400 | 〃 | 〃 |
| 事務所 | １ | 98 | 460.600 | 196.000 |
2.763.600 |
〃 | 〃 | |
| 4 | 事務所 | １ | 88 | 413.600 | 176.000 | 2.481.600 | 〃 | 〃 |
| 事務所 | １ | 95 | 456.000 | 190.000 | 2.736.000 | 〃 | 〃 | |
| 5 | 事務所 | １ | 140 | 672.000 | 280.000 | 4.032.000 | 〃 | 〃 |
| 事務所 | １ | 45 | 216.000 | 90.000 | 1.296.000 | 〃 | 〃 | |
| ６〜10 | 住宅 | 40 |
24 |
60.000×40 | 14.400×40 | 180.000×40 | 〃 | なし |
| 計 | 店舗・住宅・事務所 | 51 | 1928.00 | 7.318.600 | 2.414.000 | 42.171.600 | 490.000 | 4.918.600 |
| ※価格時点を期首とすると期首前入室分の敷金は、契約時点の敷金の残高を計上します。上表は、便宜、期首時点の賃料水準に基づく敷金と同一として計上しています。 |
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| 駐車場収入：機械式 収容台数20台（稼動台数20台）月2万円、敷金1ヶ月 その他収入：広告看板代 月50万円 |
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| レシオ画面（駐車場収入/その他収入データ入力） |
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| Ｂａｃｋ | Ｎｅｘｔ] |
