不動産コラム
建築物の敷地と道路の関係
建築基準法42条2項道路、43条但し書き許可について

不動産鑑定士・(社)不動産証券化協会認定マスター・司法書士
山田 毅

□建築基準法の道路などを建築の可否との関連で簡単にまとめると下表のようになります。

敷地と道路関係調査表
道路幅員 道路類型 公道,私道区分 適用、許可など
建築
4m(6m区域内は6m)以上 建築基準法上の道路
(建築基準法42条)
①道路法にいう道路(国道、県道、市町村道など)(1号道路)*自動車専用道路は接道不可
②都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等の法律にもとづいてつくられた道路。(2号道路)
③建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既にあつた道で現に一般通行の用に供しているもの。(法以前道路、既存道路)
④都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定あるものとして特定行政庁が指定したもの(計画道路)
⑤道路の位置の指定をうけたもの(位置指定道路)
等をいう
①④は公道②は原則公道
③は公or私道
⑤は私道
①~⑤など適用ある場合
幅員4m以上で建築基準法42条に該当しない道路(農道、港湾施設道路、河川管理用道路、学校外周道路など) 公道 43条但し書き 許可
不許可 ×
4m(6m区域内は6m)未満 42条2項道路 公or私道 適用ある場合
42条2項に該当しない道路 公or私道 43条但し書き 許可
不許可 ×
*表内の公道は認定道路並びにそれ以外の公が管理する広義の道の意味です。
*43条但し書き適用で建築する場合、地方公共団体の許可基準などで階数、規模、用途などに建築制限があります。
*敷地が建築基準法上の道路に2m以上、接していないと、建物を建てることができません。 共同住宅などの特殊な建物や、大規模な建物などの場合には、道路幅員や接道する長さがさらに広く要求されます。


□不動産鑑定評価(特に担保評価など)で対象地と道路の関係は建築物の建築可能性上重要です。建築基準法42条の適用がある道路に該当しない道路に評価実務上、数多く遭遇します。その際2項道路、43条但し書きの適用可否が決め手になります。以下に2項道路、43条但し書きについて述べてみます。(2項判定の基準、セットバックの扱い等や43条但し書き許可基準などは福岡市の基準等によっています。地方公共団体で扱いが異なる場合がありますので具体的には各担当行政庁で確認してください。)

1、建築基準法上の道路とは

建築基準法でいう「道路」とはどういうものでしょうか。簡単にいいますと
●幅員4m(6m指定区域内は6m)以上のもので(第1項)

  1. 道路法にいう道路(国道、県道、市町村道など)*自動車専用道路は接道不可
  2. 都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等の法律にもとづいてつくられた道路。
  3. 建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既にあつた道で現に一般交通の用に供しているもの。
  4. 都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定あるものとして特定行政庁が指定したもの。
  5. 道路の位置の指定をうけたもの等をいう。

等をいう。

●幅員が4m(6m)に満たないもので
建築基準法施行時または都市計画区域編入時にその道に沿って、家が建ちならんでおり、一般の通行の用に使用されていた原則幅員1.8m以上(多くの都道府県で1.8mを採用)の道で特定行政庁が指定したもの(これは建築基準法第42条の第2項に規定されていることから通称「2項道路」と呼んでいます。)

2、建築基準法42条2項道路

〇2項道路とは

建築基準法では道路を幅員4m(6m指定区域内は6m)以上のものと定義していますが、法42条2項は,「建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員4m(6m)未満の道で,特定行政庁の指定したものは,前項(42条1項)の道路とみなし,その中心線からの水平距離2m(3mただし避難、安全上支障がない場合は2m)の線をその道路の境界線とみなす」と規定した。4m(6m)未満でも原則1.8m以上(多くの都道府県で1.8mを採用)のもので、特定行政庁が指定したものを道路と認めている。 建築基準法で道路と認められないと敷地に建物が建築できません。 4m(6m)以上ない代わりに,その道路中心線から2m(3mただし避難、安全上支障がない場合は2m)後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界とみなされる。片側が川やがけ,線路敷等になつている場合は川やがけ等の境界線から4m(6m)のところに道路境界線かあるとみなされる。 この部分には建築はもちろん塀の築造も認められません。 後退した部分の土地は建ぺい率・容積率の計算上敷地面積に算入されません。要するに、将来的にはセットバックした所まで道路を広げる余地を残そうとの措置です。

〇2項道路の背景

建築基準法(昭和25年に制定)は,道路の幅を4メートル以上とする(42条1項)とし、建築をする際は,敷地が当該道路に2メートル以上接道していることを要件(43条1項)とした。旧来の既成街区などは4m未満の狭隘道路が多く、4メートル未満の道路の拡幅が必要となる。その場合、4m未満道路沿いに建っている建築物を撤去する問題が生ずるが、既存の4メートル未満の道路(原則幅員1.8m以上)沿いの既存建築物の存立を認め、今後,これを改築・取壊し・新築の際は道路の中心線より2メートル下がったところに建築すべきものと定めた。これによって,建物所有者の財産権を守り,4メートルの道路と,それに接道する(建築基準法の趣旨にそった)建物が順次形成されていくことを担保したことになる。

2項道路の判定

この42条2項の「現に建築物が建ち並んでいる」という部分の解釈は,判例では当該道路に接して建築物が2戸以上あればよいと解する判断と,道を中心に建築物が寄り集まって市街の一画を形成し,道が一般の用に供され,防災,消防等の面で公益上重要な機能を果たす状況にあることをいうと解する判断もあるようだ。
福岡市では、建築基準法施行時もしくは都市計画区域に編入された際、現にその道に接して建築物が原則2戸以上あればよいとしているが、この場合でも路線の長さ、建ち並びの状況によつては2項扱いをできないケースもあるようだ。
2項適用の具体的可否は、市備え付けの地図に2項判定した道路を記入しており、これを担当職員が確認している。市に事跡がなく2項確認できない場合、市に道路相談申請(約2週間程度要する)になる。市は建築基準法施行時など当該道路の家の立ち並びの事実を登記簿、市備え付け航空写真等で調査し、現地の道路状況、幅員などを確認して判定しているようだ。

3、接道義務の特例許可制(建築基準法第43号第1項但し書き)について

〇新法の内容

法文

(敷地等と道路の関係)
法第43条 「建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。次条第1項を除き、以下同じ)に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空き地を有する建築物その他の建設省令で定める基準に適合する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」

法文の改正点など

建築基準法では建築物の敷地は、法第42条に定める道路に2m以上接することとされているがその道路に接していなくても、建築物の敷地の周囲に広い空地があるなど交通上、安全上などで支障がない場合は、ただし書の規定により建築することができることとなっている。これまでは、このような無接道敷地のただし書の規定の判断は建築主事が行っていたが、今回建築基準法の改正により、建築審査会の同意を得た上で特定行政庁の許可を要することとなつた。
また従来は「安全上」としていたところを「交通上、安全上、防火上、衛生上」支障がないとし、この点についても審査すべきことを明確にした。

〇許可の判断基準

法第43条但し書きによる許可は、接道についての例外的適用で、法42条にいう道路に有効に接道できないとき、やむを得ない事情がある場合に適用するものです。
具体的な法律の運用は、省令基準に適合する建築物について特定行政庁が許可することになつており、そのために特定行政庁が一定の判断をしたものについて建築審査会の同意を得るとしている。つまり省令基準に適合することが前提で許可の対象となります。よつて省令(建築基準法施行規則第10条の2)で定められている基準とこれに関連し地方公共団体が定めた許可運用基準で許可に関連する判断が行われています。本稿では福岡市における許可運用基準を参考にその内容を以下に述べます。

規則

 法第43条但し書きについて、建設省令(建築基準法施行規則第10条の2)で定められている基準は次の通りです。
①その敷地の周囲に公園・緑地・広場等広い空き地を有すること
②その敷地が農道その他これに類する公共の用に共する道(幅員4メートル以上のものに限る)に2メートル以上接道すること
③その敷地が、その建築物の用途・規模・位置・及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること
となっている。

福岡市許可運用基準

法第43条、建築基準法施行規則第10条の2に定められた基準の取り扱いについて福岡市の許可基準を定めている。

適用要件

規則各号の適用要件は次の各号に定めるものとする。
(1)規則第1号
敷地が担保された公園、緑地、広場等広い空地に有効に接続し、支障なく避難ができるもので、下記条件に該当するもの
①敷地と空地の間は構造・形態的に通行可能であり、日常的に通行されているもの
②現に公共的空地として通行の用に供されている空地以外は管理者の許可承諾を要し、又は維持管理、通行上の使用について協議が終了しているもの

(2)規則第2号
敷地が通行の用に供されている幅員4m以上の公的機関が管理する道に有効に接続するもの。またその道は道路に接続していること。
将来とも担保されることが要件であり、公共用地(里道を除く)にあつては管理者の許可、承諾を要し、又は維持管理、通行上の使用について協議が終了しているもの

(3)規則第3号
次の各事項のいずれかに該当するもの
①敷地が現に通行の用に供されている幅員4m以上の通路等に有効に接続するもの。通路等は道路に接続していること。将来とも担保されることが要件であり、土地および建築物の所有者の同意、協定を要する。
②敷地が現に通行の用に供されている現況の幅員が1.8m以上で将来幅員4m以上になることが確実と見込まれる通路等に有効に接続するもの。通路等は道路に接続していること。
通路の中心からの後退又は一方的な後退により2項道路と同様に将来的に空地の確保が見込まれ、その空地が将来とも担保されることが要件であり、公共用地(公道、里道を除く)の場合は管理者の許可、承諾又は維持管理・通行上の使用について協議が終了しているもの。それ以外の通路等は土地および建築物の所有者の同意、協定を要する。
③敷地と道路との間に河川、運河その他これらに類する空地または水面が存在する場合であつて当該敷地と道路との間が有効に接続するもの。
構造・形態的に通行に支障がなく日常的に横断通行されているもの。又は公共用地(公道、里道を除く)等を挟んで接するもので管理者の許可、承諾があるもの並びに維持管理・通行上の使用について協議が終了しているもの。
水路等で架橋について管理者から占用許可を受けたものについては接道要件を満たすものとし許可を必要としない。
④ ①から③に該当しないもので通路等の状況に応じて建築物の制限の基準に該当するもの

規則第1号、2号、3号の図解によるイメージは下記のとおりです。






また許可を受けての建築物についても許可運用基準に定める適用要件の各規則(規則第2号以外の規則第1号、規則第3号)で簡単に言うと階数2階以下、述べ床面積200㎡(専用住宅は280㎡)、用途は専用住宅、長屋、兼用住宅、共同住宅などに特定する制限等があります。これらの制限の具体的内容は下記別表を御覧ください。

福岡市 別表 法43条第1項但し書き適用要件。建築物等の制限一覧(1)
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福岡市 別表 法43条第1項但し書き適用要件。建築物等の制限一覧(2)
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