不動産の証券化を軸としたJ-REITやファンドビジネスで、開発から周辺フィービジネスにまで収益の雨を降らせ、あまねく吸収してきた不動産各社の金融と融合したビジネスモデルは、未曾有の金融危機で少なくとも中短期的には躓いた。一方、これまでの安定的な収益基盤であったオフィスビルの賃貸収益も賃料や空室率に先行き不透明感が強まり、好調だった分譲マンション事業も、販売価格と購入可能限度額との乖離が拡大、低調に推移している。国内の実態経済の減速で、企業業績の大幅な下振れや個人の所得・雇用環境が悪化し、オフィスビル市況の反落や分譲マンション販売の低迷は、当分の間、回復する気配がない。

このような厳しい経営環境の真っ只中にある不動産各社は、次の有望なビジネスモデルとしてCRE(コーポレート・リアル・エステート)に注目、全社的な体制作りを始めている。

1、CREとは

CREとは、企業が保有するビル、工場、店舗、社宅、遊休地などの企業不動産を経営資源と位置づけて企業価値向上の観点から、経営戦略的視点に立って見直しを行い、有効活用や効率管理して不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという手法である。再開発や証券化、売却、賃貸で収益を上げることも含まれる。

日本の不動産の資産規模は、約2,300兆円。そのうち企業が所有する不動産は、金額規模では約490兆円、面積規模では国土の約14%を占めるといわれており、CREビジネスの眼下には巨大なマーケットが広がっている。

企業の固定費のなかで人件費に次いで大きな割合を占めている企業不動産だが、オフィスや工場など業務用固定資産・不動産の施設・設備のコストの一元的管理や適正配分、効率化などのマネジメントは、大手企業でもかなり遅れているのが現状だ。

例えば企業の保有する不動産について、登記簿や取得時の契約書などの基本的情報から、施設の修繕履歴(工事費、CAD化された工事図面)、個別のリスク・遵法性に加え都市計画情報、路線価、時価などが一覧・個別で閲覧・出力可能な状態にデータベース化され、関係部署や関連会社間でデータの共有化がなされているなどということは一部の先端企業を除くとまずない。CRE戦略のステップ1ともいうべき企業保有不動産に関する一元的なデータ管理すらなされていないところが多いのが現状だ。

しかしながら、企業は、企業を取り巻く制度インフラ改正への対応が迫られておりCREを避けて通れなくなっている。固定資産の減損会計、M&Aの際のパーチェス法(時価評価)の一部導入、棚卸資産(販売用不動産)の低価法の強制、リース会計基準変更に伴うファイナンス・リース取引のオフバランス化基準の厳格化など今後予定されているものも含め、早急な取り組みが企業の至上命題になってきている。

さらに近年は、不動産を保有するだけで多くのリスクにさらされる。バブル崩壊後の地価動向に見られるような地価下落リスクに加え、土地工作物の所有者責任、耐震、アスベスト、土壌汚染などのリスクにも対応しなければならない。またステークホルダーへの説明責任から保有資産の効率的な利用は企業にとっての重要事項になってきており、企業のプレッシャーも年々大きくなっている。このような観点から保有資産の中でも大きなウェイトを占める企業不動産の売却・賃貸・取得に係る適正配分や、効率的利用は、中長期を見据えた企業戦略の最重要課題といっても過言ではない。

多くの企業では、総務部や管財部といった部署で、企業不動産が取り扱われ、施設・設備のコストダウンとか社屋の改善、遊休地の土地活用などとして個々バラバラに対応し、そこで蓄積された諸データの一元管理すら覚束ない状況だった。しかし不動産や建設を取り巻く法制や社会環境は年々複雑化し、そのための専門スタッフ養成が追いつかず、蓄積された諸データは、脈絡もなく散在し、企業不動産の中長期的な適正管理戦略はおろか目前のリスク管理やコンプライアンス体制構築すら困難な状況になっていた。

このような一般企業のCREへの取り組みの遅れをビジネスチャンスと捉え、不動産・建設の各社が蓄積した不動産の再開発や運用ノウハウを生かして、企業に多様な不動産活用を提案し、本業のビジネス拡大を図るという取り組みが目立っている。

2、CRE事業へシフトする不動産・建設各社

不動産・建設各社のCREビジネスの構成は、各社の専門スタッフが、データベースを駆使し、デューデリジェンスを行って企業不動産の状況を詳細に把握。その結果、当該不動産のリスク要因や収益性を徹底的に洗い出し、各物件について企業価値を極大化させるための戦略を検討するという流れで、そのプロセスから、企業不動産の売却、購入をはじめ、不要資産や低収益不動産については、他用途へのコンバージョンや税制の特例を利用した資産の組み換えなどを提案するといったものだ。このようなマネジメントを可能にするためには、CREの各マネジメントサイクルに対応できるITシステムの支援が欠かせない。

■CREを支援するITシステム

CREを支援するITシステムとしては、各物件の基本情報が一元的に管理され、容易にリサーチができ、リスク要因や収益性、市場データを抽出して、個別・一覧で閲覧・出力可能であること。さらに改善策のシミュレーションや提案が、経理・税務、会計データと連携・統合されて、企業戦略の大局的観点から総合的に判断できることである。

このようなシステムを自社で独自に構築することは、現実には困難なため、ASPサービスによるIT支援を受けている企業が多い。例えば、清水建設の社内ベンチャーであるプロパティデータバンク社の「@プロパティ」サービスは、運用管理の現場に散在する不動産情報を、ASP企業が運営するインターネットデータセンターに一元的に集約し、現場担当者が必要な情報にタイムリーにアクセスできる。セキュリティ対策が施され情報漏えいなどの心配がなく高い安全性が確保されている。既に不動産投資ファンドでの利用率は50%強であり、CRE分野でのデファクトスタンダードを目指している。

次に不動産各社のCREビジネスの事例を紹介する。

■不動産各社のCRE支援ビジネス

日本土地建物のCREビジネスへの参入は早く99年からCREを手掛けている。この事業領域では先進企業で、大企業とのパイプを生かして培ったコンサルティング能力をテコに企業との取引を強化している。08年10月期に40億円だったCREマネジメントの売り上げ高を今後2年間で80億円に倍増させる予定だ。また同社は3年間で担当者数を40人に増員している。

CRE参入企業の特徴は、不動産データの一元管理のため、ITシステムを構築していることだが、同社も独自に開発したITシステムを活用する。「日本土地建物は、08年12月2日、「CREマネジメントシステム CREX」をリリースした。CREXシステムは、企業不動産(CRE)の情報を整備、一元管理するためのソフトで、多様なアセットタイプ、権利情報等の詳細項目にまで対応するほか、工事履歴、リスク情報も付加。登記情報・画面・契約書・画像等を一元管理するほか、表計算ソフトへのデータ出力により、独自の集計や分析が可能という」(不動産流通研究所)。

また日本経済新聞によると自動車販売のヤナセと契約し、同社本社のある敷地(約2万㎡)の再開発構想作りに着手するなど、資産価値を高める支援事業を展開している。

三菱地所もCREビジネスに本格的に参入している。三菱地所の子会社である三菱地所リアルエステートサービスが先に紹介したプロパティデータバンク社の「@プロパティ」の基本機能をベースにしたCRE戦略支援パッケージ「CRE@M」を開発。①CRE戦略立案支援②土地・建物の簡易デューデリジェンス③ファシリティの簡易診断などを軸にしたCREソリューションをワンストップで提供。簿価に合った稼働状況にあるかなど査定し、資産処分や再開発、低地価の不動産との組み換えなどの提案営業を展開する予定で、首都圏の営業担当者を前年度比で約2割増員した。

野村不動産ホールディングスは、11月末に東芝の子会社「東芝不動産」の発行済み株式数の65%を取得すると発表した。東芝不動産は東芝の連結対象から外れ、12月末日までに譲渡を完了。この結果、東芝本社が入居する東芝ビルや梅田スカイビルなど約150物件を野村不動産HDグループが保有することになる。日本経済新聞記事によると、野村HDの狙いは東芝本社とのパイプを作り、将来はオフィスや工場を含めた東芝グループ全体のCREマネジメントを展開することにあるようだ。

以上は、企業用不動産を大量に抱える大手企業をターゲットにしたCRE支援であるが、中小企業を対象としたCRE事業を展開しているのが新日本建物である。同社はもともとマンションデベロッパーだが、08年8月からグループ会社のアスリートを通じてCRE戦略支援事業に参入した。

「先行きの不透明感が増す経済環境のなかで、保有不動産の有効活用策についてのニーズが高まっていると判断。弁護士事務所、税理士事務所、会計事務所のほか金融機関ともタイアップし、中小企業をメーンに展開していく方針。現在、既に数案件の依頼がきているという」(住宅新報社)。

上記の不動産各社のほか清水建設、フジタなどの建設各社もCRE事業に参入しており、IT支援ソフトの開発・リリースや担当人員の増員を行っている。国際会計基準へ企業が対応するには、企業サイドの事業用・投資用などの不動産活用や収益率の細かな開示が必要になるため、不動産・建設の大手各社を中心とするCRE支援部隊の活躍の場が広がることは間違いがないようだ。

CREビジネスを不動産各社が展開していく上での今後の課題は、企業のCREは、あくまで企業価値を増大することを主眼とするのだが、不動産ビジネスとして見た不動産の収益率やコストダウンと、定量的に測れない従業員の満足度とか、企業の定性的価値といった側面をどのように調整し評価するかであろう。

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