マンション建設に伴う近隣住民との紛争といえば、これまでは景観・日照阻害、建設工事の騒音・振動、電波障害などが主流であったが、近年になって、風害や高層大規模建築物近接による圧迫感といった法令上の直接の基準がなく(地方自治体の条例や指導要綱がある程度)、損害発生の具体的因果関係や侵害結果・程度を立証することが困難であった領域にも住民運動の対象として計画変更・改善要求や損害賠償請求が盛んに行われるようになった。

これらの分野で、環境変化予測や定量的な損害の評価基準の確立へ向けた動きが進行しており、さらに堺市のマンション風害事件を巡る大阪高裁判決がこれらの動きに拍車をかけることになった。

詳細は後述するが、当該判決では、風害を理由に不法行為の成立を認容し、風環境の悪化で被った精神的苦痛に対する慰謝料だけでなく、風害が発生したことによる不動産価値下落に対しても価値下落分の損害賠償を認定しており、現在係争中、もしくは今後多発するであろう風害を巡る紛争に多大な影響を及ぼすと考えられる。

風害については、風洞実験に加え、近年になっての流体数値解析と呼ばれるコンピュータソフトのシミュレーションの演算速度や解析精度が著しく向上。受忍限度を超えた損害の存否の認定、損害の数値化などが急速に進化し、これらの手法に対する社会的認知度も高まっている。例えば、大阪高裁判決は、風害の認否に「村上基準」と呼ばれる評価ランクならびに風工学研究所の風環境評価指標を採用している。

今回のコラムは、マンション建設により近隣に発生する風害について、その発生の工学的メカニズム、予測方法、風環境評価手法の現状や風害の発生により、その影響下にある近隣不動産の価格下落についても法律的観点だけでなく不動産鑑定の視点から言及することにする。

1、風害発生の歴史

1970年代に霞ヶ関ビルや世界貿易センタービルなど国内に超高層ビルが相次ぎ出現。いわゆるビル風(風害)の問題として社会問題化された。風害はわが国特有の問題でなく先進諸国でも問題となっている。これまでの数多くの調査では超高層ビル周辺に限定的に起きる現象でなく、建物相互の位置関係によっては中層階程度の高さの建物でも起きることが解ってきている。

1970年代以降、国内で高層ビルがオフィスや住宅などで増え続け、郊外部においても高層マンションが相次ぎ出現することになった。マンション建設に伴う風害の問題でいうと建設地周辺部が2階建程度までの低層戸建住宅が多いエリアに高層マンションが建設されると、高さの相対差が大きいため、工学的メカニズムで風害が発生しやすく、全国各地で風害をめぐる深刻な紛争が拡大している。

いまではマンション建設業者もコンピュータでシミュレーションした数値結果に基づき住民説明会などで風害について説明するケースが増えている。しかし風環境評価という難解な専門領域について業者も十分な理解がなされていないケースもあり、まして全くど素人の住民は業者から説明を聞いてもチンプンカンプンといった笑えない光景も見られるようだ。

2、風害発生のメカニズム

高層建物がないエリアに周辺の建物に比べ、高くて大きい建物が建設されると、これまでに吹いていた風が遮られ、当該建物の頂部、両サイドに廻りこむ。廻り込んだ風は隘路を縮流となって通り抜けるため、風速がさらに強まり、強風となる。その結果、高層建物周辺で強い風や乱れた風が発生する。このような現象がビル風の発生メカニズムである。

このようにビル風は、風のエネルギーが建物で遮断されることにより、圧力に変わり、圧力の高い場所から低い場所へ風が風速を強めて吹くという原理で説明される。風工学研究所著「ビル風の基礎知識」によるとビル風現象は4つに分類される。

1. 剥離流および吹き降ろし
2. 逆流
3. 谷間風
4. ピロティ風

■剥離流および吹き降ろし

建物に当たった風のエネルギーは、風上面に沿って流れ、建物の隅角部から壁面に沿って流れることができなくなり、剥離した流れとなる。この流れは建物の両サイドに寄せられ縮流されるため、その周囲の風よりも流速が強まる。

吹き下ろしは、建物の両サイドで上方から下方に斜めに向かう強い流れとなることである。建物に当たった風は、建物高さの2/3付近で上下に分かれる。下方に向かった風は建物の側面を上方から下方に斜めに向かう速い流れとなる。これが吹き降ろしである。吹き降ろしの現象は建物が高層であるほど顕著であり、それだけ上空の速い風を地上に引きずり降ろすことになる。高層建物の地上付近では、吹き降ろしと剥離流が合流して強い風が吹くことになる。

■逆流

建物の壁面に吹き付けた風は上下方向に分かれるが下方に向かった風は、地面に到達した後、建物風上面で渦を形成し、上空の風とは逆方向に向かう。この流れを逆流と呼ぶ。高層建物の周囲に低層建物があるような場合は、より強い風速となる。

■谷間風

建物が隣接して2棟建設されると、それぞれの建物から発生する剥離流、吹き降ろしが重ね合わされることにより風速が高まる。このような現象を谷間風という。各建物の高さ、隣棟間隔や建物形状が風速強弱のパラメーターとなる。

■ピロティ風

建物の一部にピロティのような貫通部分が設けられていると、この部分を風が吹き抜けるので風速が強まる。これを開口部風(ピロティ風)と呼ぶ。

3、ビル風による環境障害と環境評価手法

ビル風により周辺の生活環境などに環境障害が起きた場合、現状では直接の法的な規制がないので、計画建物の建設でどのように風の吹き方が変わるかを予測し、その地域で許容される風環境変化であるかどうかを判断する。

この際の判断に風環境評価尺度が使われるが、この評価尺度には東京大学生産技術研究所(当時)の村上教授らがまとめた村上基準(強風の出現頻度に基づく風環境評価尺度)と風工学研究所の風環境評価指標がある。風害の有無や許容限度を超えているかなどの判断は、建設前後の風速比を予測し、予測結果を統計処理して風環境評価尺度のどのランクに該当するかを当てはめて風害の有無を認定するという一連のプロセスを経て行われる。以下で各プロセスについて紹介する。

■環境障害

風の通過が高層建物で遮断されることにより、風の吹き方に異変が起こり、日常的に突風のようにビル風が吹くと、周辺の生活環境にさまざまな障害が起きる。障害を受ける対象を基準に環境障害を分類すると、

• 周辺家屋などに及ぼす障害

建物の倒壊、庇、屋根瓦、窓ガラスなどの飛散、家屋の揺れ

• 日常的な生活環境に及ぼす影響

雨の吹き込み、ドア開閉の困難、埃の発生等

• 歩行者など人体に及ぼす障害

歩行困難、衣服や髪などの乱れ、傘の破損等

(出典:日本建築学会 市街地風環境予測のための流体数値解析ガイドブック)

このような環境障害の程度が、不法行為の要件を構成する受忍限度を超えるとマンション事業者などは住民から損害賠償を訴えられ、訴訟へと進んでいくリスクが高まることになる。

■予測手法

マンション建設などで風速が増加すると判断されるのは、通常、建物高さの1～2倍の範囲といわれているが、当該建設で風害を受けると想定される範囲の近隣住民に対し、マンション建設前後でどのように風環境が変わり、地域にどの程度の影響を及ぼすのかを明らかにしなければならない。その結果、許容限度を超える風害が発生する場合は、建物の高さ、形状、配置の変更や、防風のための植栽、防風ネットを設置するなど対策が検討されることになる。

つまりマンションの計画段階で風環境の変化を予測する作業が必要になる。風環境の変化予測の主眼は風速比を求めることである。風速比とは風上の風速に対する計画建物周辺の風速の増減比率を示し、下記の式で求められる。

Ri=Ui/Ur
Ri=測定点iでの風速比
Ui=測定点iでの風速(m/s)
Ur=基準点での風速(m/s)

例えば、風速比0.3が得られたとする。基準点の風速が10m/sとするとその地点の風速は3m/sになる。基準点は、計画建物=障害物がない状態で、測定点と同じ傾向の風が吹く地点が望ましいので、測定点と類似の地形や建物等の配置が類似する近傍地が良いのだが、過去の風の統計資料を必要とするため気象官署や都道府県で管理している測定局などの観測記録が使われることが多い。

ビル風の予測手法としては、

1. 風洞実験による方法
2. 流体数値解析(CFD)による方法
3. 既往の研究成果に基づく方法

がある。

まず風洞実験は、計画建物を中心にその高さの2～4倍の範囲で、計画建物とその周辺の建物を再現した地域模型を作成。その模型に人工的に風をあて、模型上の風の吹き方を測定して現実に建物が建った場合の風環境を予測する。つまり風洞実験では、自然界と相似な現象を風洞実験室内において再現し、建設がなされることで実際に生じる変化を予測する。

次に流体数値解析(CFD)による方法だが、風洞実験が地域模型でエリアを再現するのに比べ、コンピュータ上にCADで地域情報を再現する。再現データはGISによるデジタル地図情報や現地実査で取得する。風洞実験に比べコスト、期間の両面でメリットが大きく、風洞実験では捉えられない強風発生点がCFDでは詳細な3次元的風速の空間性状をコンピュータで設定できるため、網羅的な予測が可能で効果的な防風対策を検討することができる。しかし、現時点では予測精度では数多くの実績がある風洞実験が優るとされている。

既往の研究成果に基づく方法は、過去に行われた類似の風洞実験や現地調査結果から、建物建設前後の風環境を机上ベースで類推する手法である。現地周辺の個別的な状況(周辺建物の高さ、形状、配置、地形など)が過去事例と類似していれば、有用性はあるが、そうでない場合は机上評価のため信頼度が低下する。

■風環境評価尺度

マンション建設で風環境が変化して生活環境が悪化したという場合、一般に風速が建設前に比べ増加し、増加頻度が増えたといった捉え方がなされる。風洞実験などで建設前後の風速比の変化が予測されても、風速の強弱や許容限度を超えているかを示すことができない。例えば建設後にAポイントで風速比が1.3、Bポイントで1.1になったとする。Aポイントの建設前風速が2m/sでBポイントが4m/sだったとすると建設後、Aポイントの風速は2.6m/s、Bポイントは4.4m/sに変化する。このケースでは、風速比の増加が少ないBポイントのほうが強い風が吹くため生活環境への影響は大きい。

このようにビル風の影響を評価するためには、どのレベルの風が、どの風向から、どれくらいの頻度で発生するか、その変化が許容限度を超えるかなどを検討しなければならない。具体的には、風洞実験や流体数値解析(CFD)から得られた計画建物付近の風速比に最寄の気象観測所における自然風の観測データを乗じて各評価地点の風速の発生頻度を算定。その結果に基づき風環境のランク付けを行っている。

現在、国内で使われている確率的な風環境評価尺度は2つある。

1. 村上基準(強風の出現頻度に基づく風環境評価尺度)
2. 風工学研究所の風環境評価指標

村上基準は、風観測データとして地上1.5mの日最大平均風速の超過頻度を入力、当該数値をパラメーターとして風環境を評価する。一方、風工学研究所の基準は、地上5mでの平均風速の累積頻度を基に評価する。共に評価指標に風速の発生する割合を用い、前者がランク3を超える場合は「好ましくない風環境」としているのに対し後者では4レベルのD領域を「風環境として好ましくない地域」とするなど基本的には類似した手法といえる。

以上、風害について基礎的な事項の紹介をしてきた。風害についてまとめると、マンション建設の場合、周囲の建物が低層階で、計画建物との高さの相対差が大きいと、これまで通過していた風が計画建物に遮断され、工学的原理から風害を発生しやすい。風害の発生を事前に予測し、対策が検討されることになるが、このための手順として風速比の増減変化を風洞実験や流体数値解析(CFD)で予測し、算定された風速比に気象台などの資料を合わせて統計解析を行い風速の発生頻度を確率的に処理計算する。演算結果を村上基準や風工学研究所の3ランク、4レベルに区分された領域のどのランクに該当するか当てはめて、各々が3ランク以上か4レベルであれば、好ましくない風環境として計画変更や防風対策等が講じられることになる。

4、風害発生と不動産価格下落算定

マンショなど高層建物建設を巡る紛争で風害のみが独立して争われた裁判例は少なく、日照阻害などの紛争のなかで付随的に審理される程度で、住民側が主張する風害を正面から認定したものはなかった。大阪高裁判決までの主な判例を紹介する。

• 大阪地裁昭和49年12月20日判決

付近住民が、風害発生を理由に高さ31mのマンションのうち10mを超える部分の建設工事禁止の仮処分を申請。風洞実験の結果、風速増加があったとしても風害の危険性はないと判断し申請を却下した。

• 大阪地裁昭和57年9月24日判決

近隣住民が14階建マンション及びブロック塀の建設による風害の発生を理由とするブロック塀の撤去請求および損害賠償を請求。風洞実験の結果、建設前後で風速の変化は僅かと判断。

• 最高裁昭和59年12月21日判決

風害を予防するため屋根瓦工事に要した費用の賠償に関してなされた、民法717条に基づく損害賠償を否定。

■堺市マンション風害事件　大阪高裁判決の概要

20階建2棟と12階建1棟の高層マンションが控訴人の木造瓦葺2階建住宅2棟から西方約20mの位置に近接して建ったため、ビル風による強風により家が揺れ、洗濯物干し場のプラスチック製波板の屋根が一部破損しまた屋根瓦が飛散するなどの被害が生じるようになった。

その結果、控訴人は風害の発生が原因で転居を強いられたとして、マンションを分譲した丸紅、建設した竹中工務店などを相手に総額約9,140万円の損害賠償を求めた。損害賠償の内容は、風環境の悪化により被った精神的苦痛の慰謝料支払いと、風害により所有不動産の価値が低下したことによる財産的損害の賠償請求である。

大阪高裁は、本件マンションによって生じた風害により、一般社会生活上受忍すべき限度を超える程度まで良好な風環境を享受する人格的利益が侵害されたと認定した。さらにビル風によって不動産価値が下がり、財産的損害が生じたことも併せて認定した。

慰謝料など計420万円の賠償を命じた一審の大阪地裁判決を変更し、環境の変化がなかった場合の不動産価格と実際の売却額の差額の約7割が、財産的被害にあたると認定して、一人当たり100万円の慰謝料なども含めて約1,911万円を賠償額と認め、一審判決後に業者側が払った額を除いた1,491万円の支払いを業者側に命じた。

■風害の認定に村上基準ならびに風工学研究所の風環境評価指標を導入

これまで風害を理由とする損害賠償請求事件に対する判決が、その請求の認容に対して消極的だったのは、ビル風の発生は、当該ビル周辺の地理的状況や周辺建物の配置、形状、高さなど複雑な要因に支配されており、当該建物にのみ起因して風害が発生したという因果関係や被害の程度などを論理的に立証可能なロジックが醸成されていなかつたからだ。

先に紹介したように近年になってこの方面の研究や実績が蓄積されてきており、村上基準や風工学研究所の風環境評価指標に対する社会的認知も深まっているため、大阪高裁判決では、これらの成果が援用され、住民側の主張をサポートする形となった。

「控訴人等宅付近の風環境は、本件マンション建築前、村上基準によればランク2、風工学研究所基準によれば領域Bであったところ、本件マンション建築後、村上基準によればランク3を超えてランク4に、風工学研究所基準によれば領域Dに近接した領域Cとなった」(判例時報)。そして注目すべきは、「村上評価におけるランク4および風工学評価における領域Dが示される風環境は、受忍限度を超えると判断されたことである」(ビル風の基礎知識)。

風環境測定技術や評価手法の援用以外にも当該判決がなされた背景がある。住民側が風環境の悪化を懸念して着工まえから業者に要請していた風害予測の風洞実験を業者が行わず簡易な予測システムを利用するに留め、その代わりに風害と損害発生の因果関係の立証責任は業者側が負担することを協定書で定めていたことなどが、裁判所の認定の容易さとなって住民側に有利な判決となったことなどが挙げられている。

■風害による不動産価格下落の判定

大阪高裁判決の画期的なことは、風害による精神的苦痛の慰謝料支払いにとどまらず、風害により不動産価格が下落したという住民側の主張について根拠を明示して下落額を算定し、下落分の損害賠償を認容したことである。

大阪高裁の判定内容はこうだ。控訴人(甲野、乙山)の不動産(居宅+敷地)は、平成14年6月に風害による転居のため売却(売却価額は表1②)されており、風環境の変化がなかったと想定した場合の不動産価額(表1①)と売却価額②の差額(表1③)が風害に起因する下落分と一応考えられる。しかしバブル崩壊後の土地価格の下落が続いていることを考慮すると、デフレによる下落部分も当該差額のなかに30%相当額含まれるので、当該差額の70%相当額が風害による下落額と判定した。

▼表1:不動産価格下落算定表(単位:円)

控訴人側は、鑑定評価書を提出しており、風環境変化を織り込んだ平成14年6月時点の売却価格は、鑑定評価書の取引事例比較法による試算価格と一致している。控訴人側の鑑定評価は、収益還元法も適用し、風環境変化を織り込んだ収益価格試算の前提として土地が居住環境に適しない風環境下にあるため、居住用建物の賃貸を想定せず、風環境に耐えられる駐車場設備を備えた駐車場を想定して収益還元している。収益還元価格の規範性が高いとして、この試算価格に基づいて差額を算定をすべきと主張した。

これに対し大阪高裁は、風環境が悪化しているとしても、居住が不可能なので駐車場を最有効使用とする合理的根拠はないとして収益還元価格を採用していない。

筆者の私見として、不動産価格下落分の下記の裁判所の算定であるが、

風害による不動産価格下落額=(①平成14年6月時点の風環境の変化がないとした不動産価額-②平成14年6月時点の風環境変化を織り込んだ不動産価額)=③差額
③差額×70%

①-②の差額を70%補正し、30%相当額はバブル崩壊後の不動産価格下落等の要因が内在しているとしているが、この要因は①価格の価格時点が平成14年6月時点の定点となっているので、定点までのデフレ要因による下落部分は、全て①価格の算定プロセスで採用された事例の補修正や試算価格の調整のなかで理論的には反映されていると思われるのだが…。

また今後、このような事案で不動産価格の下落を算定する場合、当該不動産の風環境の変化を織り込んだ②価格の査定に際し、本件のように風環境変化後に売却され、環境変化を反映した不動産価額が判明している場合は、有効な指標となるが、売却がなされていないケースでは、風環境の個別的な変化に相似した取引事例の収集が必要になる。

収益価格を試算する場合、前提となる用途、利用形態が風環境変化からみて合理性を持つことは自明の理であるが、例えば居住用建物の賃貸が可能として防風対策のための建物追加投資コストや、ビル風による生活環境悪化が招く賃料低下、空室率の増加などを予測しながら②価額の適正値を探っていくことになると思われる。

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