オフィスに対する企業の意識が変わってきている。産業構造が付加価値型の知的産業へシフトしているため、オフィスを単なる容れ物でなく知的創造物を生産する空間投資というような捉え方をする企業が増えている。

企業が知的生産空間の投資という視点でオフィスを考える場合、オフィスに求められる条件は、近年になって大きく様変わりしている。まず大企業を中心に1フロアの面積が大きな大規模オフィスビルを選好する傾向が強い。分散した企業機能を集約するため、1フロアが400坪以上の無柱一体空間のオフィスビルの人気が高いからだ。

六本木ヒルズ森タワーに入居する楽天の三木谷社長は「入居するビルは1フロアがものすごく大きいことがポイント、フロアを1周すれば社内を見渡せるし、ドーンと大きなオフィスで、できるだけ壁をなくしてやっていることで企業の一体感がでる。会議室も各部門ごとに配置していたのを1ヶ所に集めて効率も上がる」と語る(日経産業新聞)。

ちなみに森タワーの1フロアのオフィス面積は4,500㎡、約400人のオフィスワーカーが一同に働くことが可能だ。

企業サイドでは、オフィスワーカーの視点を中心にした満足度や、意思疎通、サポート施設の充実といった要因をオフィス選定で重視するようになってきているが、そのような要件を備えるAクラスオフィスビルであるためには、一般に以下のようなスペックが求められる。

• 個別空調で時間外入館、入室はカードキーシステムによる管理で24時間使用可能
• OAフロア設置後で天井高2.5m以上(2.6～2.8m)
• 床荷重300kg/㎡以上
• 整形、設計モヂュ-ル3.2～3.6mで効率的レイアウトが可能な空間
• コンセント電源電気容量40VA以上
• 室内証明水平照度750ルックス以上

外観的条件としては、20階建て以上で視認性が高く、ランドマーク性があればよりオフィスビルの競争力が高まる。

今回のコラムでは、近年、急速に技術革新が進み、ビル内で多くの時間にわたり執務するワーカーの関心が特に高い空調について言及する。

オフィスの空調は、これまでの建物全館を空調するセントラル方式からフロア単位での空調となる各階分散方式へシフトしており、このことは取りも直さず24時間執務可能な態勢を提供できるオフィス空間が求められている証でもある。

新築ビルのみならず既存ビルの競争力強化をするためのリニューアル工事でも重視されているのが空調設備の改修、取替えで、リニューアル時にも空調機能を停止させずにテナント居ながら工事ができる技術も登場している。

従来、制御機器メーカーごとに信号が異なり、設備の制御、監視に制御機器メーカーの規格に合った機器を細かい部分まで選択しなければならず調達のコストダウンの障害となっていたが、大型オフィスビルを中心に空調機器制御にオープンシステムが導入されたため、効率性と調達コストが改善されている。

オープンシステムの実現で、入居者は残業する際に、インターネットを通じて空調や証明の時間延長を申し込むことができ、わざわざ管理室に電話して、制御盤を操作してもらう必要がないし、監視・制御にかかる調達コストダウンが可能となった。

オフィスビルにおけるテナント苦情は、空調と清掃に集中すると言われており、快適な空調をサポートするのは、テナント満足度を高める戦略上で欠かせない。しかし体感温度は個人差があり、ワーカーの年齢や性別、営業職が外回りで帰ってきたときの体感温度と、ビル内で長時間執務する事務職では快適温度の感じ方は相当に違う。この違いを解決するために、最近、新築やリニューアルでフリーアクセスの2重床であるOAフロアーから立ち上がる床吹き出し空調のコントロールを自席に向けて3段階に調整可能な方式が採用されるケースが増えている。

一般に使用されているOAフロアは、例えば300×300単位で着脱可能なので吹き出し口のレイアウト変更が容易で、足元吹き出し口を50cm単位で設定できるため執務環境変化に対応できる。従来の天井吹き出しに比べ無駄な室内空間の温度調整をすることがなく、空間対応の局所性に優るのでワーカーの体感温度の違いによる苦情も一定レベルで解決できるようだ。

既存ビルの空調リニューアルの場合、15～20年周期といわれている。ゼネコンや空調会社により改修計画が立ち上げられ、空調診断が行われる。

ある空調会社のケースでは、

1. 配管を抜き取って実際に確認
2. 必要に応じてレントゲン撮影や超音波測定
3. システムの不具合点検・原因の定量的な分析

が行われる。

診断結果に基づきリニューアル案が提示され、ワーカー意見を反映するため複数のテナント社員で構成される「リニューアル委員会」が組織されるのが近年の傾向だ。リニューアル工事中にダクト廃材など廃棄物を減らすプレス装置やリニューアル後に空調の快適性を維持するためのメンテナンス体制も必要データの電子管理化で機器台帳、履歴台帳を高速で検索し、機器や故障ごとに不具合の原因、対策、寿命予測を行えるように進化している。

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