米国の住宅価格が、同時多発で広域的に高騰している。NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries:全米不動産投資運用業者協議会)発表の04年の不動産指数は全地域の指数ベースで14.49%の上昇となり、特にカリフォルニアやフロリダ、ネバダなどは、この1年で上昇率が25%を超えた。非伝統的住宅ローンと呼ばれるIOローンの利用が今年に入って住宅ローン全体の3割を超えた。このような購買能力を超えた購入を可能にしてしまう融資を利用し、短期で利ざやを取って売り抜ける投機的な動きが増えている。投機的動きはラスベガスなどで顕著で、現地を見ずにメールだけで取引するケースも数多く見られるという。

かつて日本も不動産バブルを経験し、その後の失われた10年が到来したが、いま米国に起きている住宅バブルを検証すると米国固有の事情が浮かび上がってくる。それは移民増などによる人口増加に支えられた旺盛な実需を背景に米住宅価格は恒常的な上昇トレンドできたが、住宅価格上昇→個人消費拡大という自動化されたメカニズムが米国内で形成されていることだ。

最近の原油価格の高騰による価格上昇分の負担は明らかに家計部門に加わっているにも関わらず米国では、個人消費が堅調であるが、この要因としては、雇用増加と並んで住宅価格の上昇があげられている。

■ホームエクイティ

平均的米国家計が持つ最大の資産は実は株ではなく「ホームエクイティ」と呼ばれる借り入れ金額を差し引いた後の純資産としての住宅価値である。これは住宅を担保とした家計の借り入れ余力であり、住宅ローンの返済分が純資産の増加として蓄積されている。例えば30万ドルの住宅ローンがあっても住宅価格が40万ドルなら10万ドルの借り入れができる。住宅価格が上昇すれば借入額も増えるというわけだ。

あらかじめ設定された枠内であればお金を随時出し入れでき、融資枠の半分は実際に引き出されて耐久消費財の消費や別の住宅を購入するための頭金、カード債務の返済に充てられている。

00年ITバブル崩壊、01年9月同時多発テロ、02年ワールドコム不正会計発覚と続いた株安局面でも個人消費が予想外に堅調だったのは、まさにこの仕組みにある。三菱総研8月22日レポートは「住宅価格の上昇による資産効果が、原油高騰のマイナス要因を大きく上回って米国経済を牽引しているといえる。」と指摘している。

見方を変えれば、住宅価格の下落は米国個人消費に深刻な影響を与えるということである。8月12日日本総合研究所レポートでは、「長期金利の1%の上昇は住宅価格を7%下落させ、その結果、個人消費は約0.7%下押しされる。」と指摘しているが、エール大学のロバート・シラー教授等は01年10月発表論文で住宅価格の10%上昇は、個人消費を0.6%押し上げると述べている。つまり住宅価格の行方如何で米国経済が大きく上下振れする可能性が高い。

このような米国固有の「ホームエクイティ」のメカニズムは、米国の住宅価格が長期に亘り上昇してきたため、米国内に自然にビルトインされたともいえる。

■米住宅価格の高騰

日本ではもはや死語となった「右肩上がりの土地神話」が米国では生きている。かつて米国は1980年代に地域限定の住宅ブームを経験した。80年代初頭にテキサス州、半ばに北東部、後半にはカリフォルニア州の住宅価格が高騰した。いずれもその数年後には下落しているが、全米平均の住宅価格は1年単位でみれば上昇トレンドを持続している。連邦住宅金融機関監督局の住宅価格指数(HPI)は統計を取り始めた1975年から直近まで5.6倍に上昇した。

いま米国でおきている住宅価格の高騰は、80年代と違い同時多発的でより広域にわたるのが特徴だ。1～3月期の米住宅価格の平均上昇率は前年同期比12%、ネバダ州3割強、カリフォルニア、ハワイ、フロリダ州の2割強と広域化している。

住宅着工統計でみると7月の新築住宅着工件数は、204.2万戸、前月の204.5万戸に比べて若干減少したものの依然として、高水準が続いている。中古住宅の平均価格も前年比+8.8%上昇している。特に取引の活発度の指標となる売買回転率をみると住居以外の物件購入が増え、2次購入が増加しているが、FRBはこのような現象を投機の表れとみて成り行きを注視している。

投機的表れはプリセールのコンドミニアムの販売などに見て取れる。「100万ドル近い高額物件でも即日完売が続き、完工前に売りぬいて値上がり益を得るのが狙いで、入居までに4回転売されることも珍しくない」(日本経済新聞)。

少子高齢化、人口減少と縮む社会の到来を怖れ、大都市の一部限定エリアで地価が反転したものの、全国的には底なしの地価下落に慣れたわが国と比べると、広域的に住宅価格が上昇する米国の事情はなんとも…であるが、この違いはどこに起因するのであろうか。

■米国の住宅価格上昇の要因

米国の住宅価格上昇の主な要因として①移民による人口増加②所得増加③住宅担保融資制度があげられる。本コラムではこのうち人口増加と所得を補完する住宅担保融資制度について述べる。

①移民による人口増加

1990年から2000年までで米国の人口は3,276万人増加し、毎年1%程度増え続けており、人口増の30%を占める移民の増加が米国の人口増加に大きく寄与している。ヒスパニックの持ち家率は90年代に3.4ポイント上昇して45.2%、白人の上昇率より高い。移民増、出生率の高まり、住宅購入世代の増加が住宅価格の堅調を支えている。

「みずほ総研論集」によると、「人口増加率は90年代は13.0%と80年代の9.9%をはるかに凌いでおり、特に移民増加が顕著で現在約3,000万人弱の移民人口が存在するが、その多くは1980年代以降に移住している。こうした移民を含むマイノリティ世帯による住宅取得は、90年代後半の米国全体の持ち家取得の増加のうち約44%を占めている。米国内の州別の住宅価格分布をみると人口増加率と住宅価格は高い相関があることが実証されている。」

②住宅担保融資制度

米国においては1990年代に低所得層に対する住宅金融制度が整備され、返済方法について規制緩和が行われた。住宅金融商品のなかでも「非伝統的住宅ローン」と呼ばれるIOローンや借り手の所得水準を確認しない簡易審査型ローンは、購買力を上回る不動産の購入も可能にするため住宅価格の高騰を煽る要因ともなっている。

例えばIOローンは当初の10年もしくは15年間は利息だけ支払う新型の住宅ローンであるため、家賃のように利子を払い、元本は売却代金で返済、値上がり益を次の住宅購入に充てるといった利用ができる。

「カリフォルニア州の会社員は、頭金ゼロで住宅購入代金40万ドルを全額借入。5年間は月々利息分の2千ドルだけ支払い、元本の返済が始まる5年後には転売するのが前提だ。同地区の住宅価格は1年で2割弱上昇。このペースなら売却時に10万ドル単位の利益が出ると皮算用する」(日本経済新聞)。

このような非伝統的住宅ローンは、05年に入って住宅ローンのなかで3割強を占めているが、金利上昇、住宅価格下落の局面では月々の支払い負担が一挙に増加し、返済不能になるケースが増えると懸念されている。

■住宅バブルの行方

日本総研によると全米住宅価格指数は1990年代半ば以降年平均2～8%の上昇トレンドであったが、04年4～6月期以降は前年比+10%強に達しており、これまでの上昇トレンドを乖離した。また住宅融資残高、融資枠が、最近急伸しているため、米国内において住宅価格はバブルとの見方が強まっている。

FRBは8月9日のFOMCでFF目標金利を0.25%引き上げ3.5%にすることを決定した。景気持ち直しが確認されているため、しばらくは小幅利上げスタンスが継続すると予測される。

景気回復の持続からインフレ懸念の浸透で長期金利が上昇し、バブル崩壊を引き起こし、住宅価格の下落が起きると個人消費への影響が甚大で、ひいては米国の国内景気を下振れさせるため、FRBは住宅価格の過熱をソフトランディングさせるべくマイルドな調整をしなければいけない。政策当局の日本のバブル崩壊と失われた10年の失政に多くを学んだというグリーンスパン議長であるが、その教訓を生かした慎重で機動的な政策運営が求められている。

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