1、減速する本業

少子化の影響が強い住宅は、95年頃年間160万戸、02年110万戸と減少し、最新のデータでは「国土交通省は、02年4月から03年3月の新設住宅着工統計をまとめた。総戸数は前年度比2.4%減の1,145,553戸で3年連続減少し、83年度以来、19年振りの低水準になった。貸家は2年連続で増えたが持ち家や分譲マンションなどの減少が影響した。持ち家は前年度比3.1%減の365,500戸。雇用や将来の収入不安からの建て替え・買い換え層が住宅購入意欲が後退している事を反映し、38年ぶりの低水準に落ち込んだ」(日経産業)。

日本経済新聞社が住宅、マンション大手を対象に調査した結果、回答企業の8割強が03年はこれを下回ると見ており、将来の100万戸割れを予想する企業も6割強に達した。少子高齢化、国内産業の空洞化、減損会計導入などの構造的地価下落要因に加え政府の不良債権処理の実施、低迷する景気、デフレの進行は、長期にわたり地価下落が続くことを不動産周辺業界はすでに織り込んで各事業の再編を図っている。冷え込む住宅需要、ピークを過ぎ陰りが出てきたマンション需要、オフィスの2003年問題、公共事業の予算削減と厳しさを増す環境にハウスメーカー、不動産会社、ゼネコンは危機感が強く、既存事業の差別化や様々な新事業へシフトしている。

2、新事業展開

ハウスメーカー各社の新事業展開の主要なものは既存住宅の維持・補修や増改築といったリフォーム事業と介護・福祉施設や高齢者向け住宅開発であり、大手デベロッパーは不動産の保有と運営の分離を進めるREITをはじめ提案型ビジネスで手数料を稼ぐビジネスモデル、ゼネコンは技術の外販、デューデリジェンス、土壌汚染など環境分野である。中小不動産業者はニッチ市場へ画期的なコスト低下で事業展開をしている。本コラムで提案型、ニッチ市場型、差別特化型という視点で業界が模索する、なかには意外なものもある事業展開を観てみよう。

A提案型ビジネス

①三井不動産販売の駐車場の運営支援「リパークW」事業

スーパーなど大型小売店は、店舗周辺の交通渋滞などに配慮して一定の広さの駐車場を確保する必要がある。従来まではあくまでも来店客へのサービスの一環で、駐車場の最大稼動を引き出し、収益拡大するという発想が乏しかった。しかし不況下で小売店にも、資産の有効活用の推進という動きが強まり広がっている。三井不動産販売はここに目をつけた。同社の駐車場運営のノウハウを生かし、スーパーの来店客用駐車場の稼働率を高める提案型ビジネスの展開を始めた。

同社が駐車場事業に参入したのは94年。10年足らずの新規部門だが、売上高から原価を差し引いた粗利益ベースで全体の約一割を占める。時間貸し駐車場「リパーク」、月決め駐車場「キーパーズ」、大型駐車場「メガリパーク」はいずれも原則として、土地を借り上げて直接運営する事業。そこで培った経営ノウハウを結集した。

既存の駐車場の運営支援を売り物にする「リパークW」事業は99年に開始し、現在、首都圏のスーパーや百貨店の付属駐車場を中心に約20ヶ所の顧客と契約し、稼働率向上を実現させている。顧客から、必要経費のほか、効率が向上した分の一定歩合を得る。

「提案力を支えるのが、駐車場の稼動情報を把握・分析する独自のシステム。駐車場のゲートとコンピュータを連動させ、車両の入出庫や曜日・時間帯別の売り上げをつかむ「インテリジェントゲートシステム」、周辺の駐車場の利用需要などを加味して運営上の問題点を明らかにする診断システム「ドクター・リパーク」だ。駐車場業者が技術開発で手掛けるのは珍しいが、顧客に売り込みをかける時、顧客的なデータを示すことで説得力を高められる。営業エリアも首都圏だけでなく関西、名古屋圏で拡大していく。技術面では、利用者の利便性を高めるキャッシュレス化を検討していく」(日経産業新聞)。

②鹿島と応用地質のリスク分析・回避コンサルティング

鹿島と応用地質の共同出資会社であるイー・アール・エス(ERS)は企業の保有資産を損なう地震や土壌汚染などのリスクや企業の信頼を損なう要因となる潜在リスクを分析し回避する手段を提案する。民間企業だけでなく、国道脇の斜面の崩壊リスクの調査など、官公庁向けも行う。

応用地質は地質調査最大手。建物の鹿島と土地の応用地質という不動産の二大分野に精通した両社がノウハウを出し合い、地震や土壌汚染対策、資産評価など不動産全般に関するコンサルティング事業の確立を狙い98年11月イー・アール・エスを折半出資で設立した。事業内容を同社サイトから引用すると、

• 地震、台風等自然災害リスクの分析・把握及び低減対策建物診断評価
• 自然災害リスク、劣化、余命、機能、耐震、省エネ、環境等各診断エンジニアリングレポート(建物状況評価報告書)作成
• 建物診断、地震リスク診断、修繕費用算出、環境レポート環境リスクの分析・把握及び浄化対策
• 土壌汚染、地下水汚染、大気汚染等全般土木構造物の診断、評価
• 自然災害リスク、劣化、余命、機能、耐震、環境等の各診断自然災害リスク、環境リスクに関連する対策工事等の設計・監理

など不動産の投資価値に伴うデューデリジェンス(詳細調査・評価)、土壌汚染対策、自然災害リスクマネジメントの三種類である。地震リスクでは、ビルの耐震性能や地盤強度を測定し大地震時の被害額を予測。耐震補強工事や保険への加入、金融派生商品の活用などリスクの分散策を提案する。不動産投資信託関係のエンジニアリングリポートの作成依頼も増えている。設備の劣化状況や補修費用の予測、耐震診断結果などをまとめる。受け取る手数料は調査にかかる人件費とノウハウ料が基本である。

Bニッチ市場型

①「多能工」活用でリフォームコストを低下させた競落中古住宅の再販事業

長引く不況による個人破産の増加や不良債権処理の加速で全国の裁判所の競売物件は増加している。購入ローンが可能となり、インターネットのサイトでの公開などで素人の競売参入も増えているが、リスクが高く専門的知識を要求されるため現実には不動産会社などプロが多い。

プロが通常、買いを入れるのは建物の損傷が少ない所謂「築浅」物件で、経年が大きい物件は再販のためのリフォーム費用が高くなるため落札を敬遠する。特に地方は需要も少ないため売却できず、その多くが老朽化し放置状態にあった。住宅販売会社やすらぎ(群馬県桐生市)は、裁判所の競売にかけられた中古戸建住宅を買い取り、リフォームして再販売する事業で急成長している会社だがそうした不人気物件に目をつけた。このビジネスモデルの成否は通常は膨大な額になると見込まれるリフォーム費用をいかに安くするかである。

リフォーム工事の場合、多くの職人が様々な工種を少しずつ工事をすることになる。新築のようにまとめて工事ができないので作業効率が悪く、現場に入る工事の種類が多ければ多いほど工事金額は上がってしまう。特に給排水工事では、1ヶ所トイレを増設しただけで給水と雑排水、汚水と3種類の配管工事が発生して、工事金額を押し上げる。そこで水道、電気、大工、設備(浴室、キッチンの組立てなど)工事をひとりでこなし、かつ優れた技術を持つ「多能工」の採用により人件費、工期を抑える。

やすらぎは全国400社近くの工務店を組織。1人の職人が複数の仕事をこなす「多能工」方式を指導し、工事の効率を向上させ、コストを相場の半分以下に下げ築10年、20年の物件でも利益が出る事業モデルをつくり上げた。営業拠点の大半が地方裁判所のそばに置き今期中に全都道府県に拠点を開設。販売戸数は前期比2割増の1,000戸強を目標にする。

②工場跡短期で借りてコスト削減の羽田空港周辺駐車場事業

羽田空港に隣接する東京都大田区の工業団地、工場を地方に移転、閉鎖した跡地が目立つが、最近、更地化したあちこちに急に駐車場が出現している。工場跡地を短期契約で借り上げ駐車場にするケースだ。狙いは空港利用客。運営の仕組みには、小規模業者の企業のデフレ下での生き残り策が見えてくる。

「この地区で駐車場を運営する企業の最大手と目されているのが、京浜建設。常勤は社長と事務の女性の二人だけだが、「つばさパーキング」の名称で空港利用客の乗用車を1日に300～500台、年末や夏のピークには1,000台程度を預かつている。工場を閉鎖、縮小した企業から遊休地を3年程度の契約で借り受ける。駐車場への設備費は基本的に地主持ち。羽田から出張したり家族旅行に出かける人たちの車を預ける。客に大田区京浜島や城南島の工業団地内の駐車場まで来てもらい、空港へは専用のレンタカーで送迎する。車は2、3日預けるので用地いっぱいにぎっしり詰め込む。通常の貸し駐車場に比べ、土地の利用効率は極めて高い。客はインターネットで集める。ほとんどの客がネット上で「つばさパーキング」を探して予約。ホームページの地図を見て、駐車場に来てくれる。料金は1泊2日4,300円、2泊3日6,000円と、既存業者よりやや割安に設定した。受付、車の整理、客の空港までの送迎はすべて約40人のアルバイト。年商は今のところ2億円程度だが、経常利益率は30%を突破する」(日経済産業新聞)。

C特化差別型

①SOHO特化マンション

SOHOシンクタンクによるSOHOの定義は「情報通信機器を活用し、自宅または小規模なオフィスで事業を行なうこと」としている。SOHOを行なう者を、「SOHO事業者」としており、個人(被雇用者含む)および法人が含まれる。

情報通信時代の新しい生き方である「ワークスタイルとライフスタイルの融合」が、SOHO事業の基本コンセプトであり、SOHO人口の増加を反映して都心型SOHO賃貸住宅が増加している。入居者は、プログラマー、税理士、建築家、デザイナーなど時間に関係なく仕事する人たちが多く、24時間効率的に仕事ができる機能性と睡眠や食事、シャワーなど住宅に求められる快適な生活環境も重要な要素になる。この要件を備えて従来のワンルームと一線を画し、SOHOマンションとよばれる。

まず、全体的に専有面積が広い。従来のワンルームマンションは、一戸当たりの専有面積が20㎡前後以下というものが大半だった。対してSOHOマンションは、広さが底上げされるとともに、二人程度の小家族でも暮らせるほどの広さを確保したタイプもそろえられている点が特徴だ。具体低には、30㎡前後～50㎡台のものが少なくない。住居部分とワークスペースを扉や段差で仕切り、玄関を2つ設け、住宅用の入り口と別の玄関があり、仕事上の来客は専用のオートロック玄関から訪問できるタイプやメゾネットタイプで、階段を上下することでオフィスと居住空間を切り分け玄関が2つあるので仕事での来客に対応できるものなどがある。また有料で打ち合わせなどができる共有の集会所が使用できるものもある。

さらに設備・共用施設・サポートシステムが充実している。ワンルームは、単に空間を提供するだけで設備も通信関係では電話・テレビ回線程度が多いが、SOHOでは、ブロードバンド対応の回線やマルチメディアコンセントなどを標準装備。通常が30Aの電気容量を最大100Aまで拡大可能であったり、エントランスにミーティングコーナーや二十四時間対応の宅配ボックスを設置するほか、クリーニング集配や生活必需品の宅配などのサポートサービスを行っているケースもある。今後、ブロードバンドの急速な普及、IT化がさらに需要を刺激すると予測される。

②高齢者向けのケア付きマンション

全国で65歳以上の高齢者がいる世帯は約1,540万世帯、全世帯の3分の1に達する。またこのうち高齢者夫婦世帯と高齢者単身世帯は、高齢者のいる世帯の約50%を占める。高齢者人口は今後、増加し、15年には総人口の4分の1になる。現在、高齢者は持家が多いが建物設備、構造に高齢者対策がなされている住宅は僅かで高齢者だけの住宅では維持費がかかることから利便性の高い賃貸住宅に住み替えのニーズは高いといわれている。

国や地方自治体は、

1. 高齢者向け有料賃貸住宅供給促進事業

高齢者の居住を確保するために、民間による優良な高齢者向け住宅の供給計画の 策定と建設に対し、市町村を通じて補助を行う。

2. 高齢者の居住の安定確保法

借家人については、死ぬまで借家に住める「終身建物賃貸借制度」を創設。病気などで家賃を滞納した場合でも半年間は公的機関が債務保証をする。家主には賃貸住宅のバリアフリー化のための工事費を国と自治体が補助を行なう。

などの補助制度を設けて、高齢者向けに賃貸住宅の市場整備拡大を目標に民間支援をしており、一般住宅市場が縮小するなか潜在需要の大きい介護住宅への期待が高まっている。

政府のこうした手当てに反し、現実問題として家主は高齢者の入居を敬遠するため高齢者が入居するのは容易ではない。また高齢者の入居を受け入れる優良賃貸物件も少ない。

高齢者向け集合住宅は、有料老人ホームや老人保健施設に求められる環境・設備は必要でなく、バリアフリー対応と緊急時に対応可能なレベルの機能があり、福祉事業所と連携しての給食・介護・福祉器具貸し出し等のサービス、また医療機関と連携して健康診断、リハビリテーション等をそれぞれ行い、必要なときにこれらの機能を利用できる施設といえる。

長谷工総合研究所の調査によると90年代後半以降、高齢者(50歳以上)のマンション購入が4件に1件の割合まで高まっている。高齢者介護付マンションが今後の市場として注目されるのはその潜在需要にあるため、高齢者市場を狙い全国で高齢者向けのケア付きマンションが建設、計画され始めている。

「不動産管理会社のシンカイは福井市の中心部で、高齢者向けのケア付きマンションを展開している。要介護認定を受けているが、「施設には入りたくないし、自宅だと買い物などが不便」という高齢者に利用してもらう狙いだ。部屋はバリアフリー対応型で、ホームヘルパーの派遣など様々な介護関連のサービスがセットになっている。ヘルパー派遣、介護用品の紹介や食事の宅配、警備会社によるセキュリティーサービスなどだ。病院の予約やタクシーの送り迎えの手配も可能。部屋には警備会社とつながった専用端末を設置。高齢者はボタンを押してコールセンターを呼び出して、利用したいサービスを伝える。センターには警備会社の社員のほか、準看護師と介護サービス団体の職員が常駐。各種サービスを手配するほか、急病や事故にも対応できる体制を整えた。部屋の賃料は2LDKで65,000～71,000円。サービスの基本料が6,000円。利用したサービスごとに別に料金がかかる。平均すると月12万～14万円程度の負担となり、高齢者にも利用しやすい料金設定にしたという。マンションは00年12月に一棟目が完成、18室ある部屋のうち6室を高齢者向けとして入居者の募集を開始。1ヶ月たたずに全室埋まった。プライバシーの守れない施設を嫌がるが、マンションなら納得しやすい。今後は新規の一棟建てだけでなく、リフォームで数部屋ずつこのシステムに対応する物件に取り組みたい」(日経産業新聞)。

介護付マンションの場合、入居率80%以上が損益分岐点と言われているが、この事業の難しさは事業拡大を狙い、介護者の育成に手抜きすれば、人を預かる仕事であるため一挙に信用を失う事態が発生する。事業はその段階で破綻するというリスクを抱える。

現在はケア付き住宅の需要が多いが、介護保険による在宅サービスが充実してくると安価で手軽なケアなし賃貸住宅の需要も増加すると予測される。いずれにせよ今後、本格的な高齢化社会を迎えるため社会的ニーズに合った高齢者住宅の仕組みや商品開発は急務であり、潜在需要も大きい。

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